Türkiye'de konut fiyatları ile kira gelirleri arasındaki makas açılırken, kira çarpanı
yatırımcı açısından giderek daha az anlamlı hale geliyor. Buna karşılık
Dubai'de daha öngörülebilir kira piyasası ve döviz bazlı getiri, Türk yatırımcıların
rotasını yurt dışına çeviriyor. Uzmanlara göre, iki ülke arasındaki kira
getirisi farkı artık sadece oranlarla değil, yatırımın sürdürülebilirliğiyl e ölçülüyor.

Türkiye'de uzun yıllar boyunca güvenli liman olarak görülen konut al, kiraya ver
modeli, son dönemde yatırımcı açısından cazibesini kaybetmeye başladı. Konut
fiyatlarındaki hızlı artışa rağmen kira gelirlerinin aynı oranda yükselmemesi,
yatırımın geri dönüş süresini uzatırken, Türk yatırımcıları alternatif piyasalara
yöneltiyor. Bu alternatiflerin başında ise Dubai geliyor.

Türkiye'de kira artıyor ama yatırımın geri dönüşü uzuyor
TÜİK verilerine göre Türkiye'de kira artış oranları yüksek seyrini korurken, uzmanlar
bu artışın yatırımcıya reel anlamda güçlü bir getiri sunmadığına dikkat çekiyor.
Konut fiyatlarının geldiği seviye, bakım ve yenileme giderleri, vergiler
ve tahsilat riskleri bir araya geldiğinde, kira gelirinin yatırım maliyetini
karşılama süresi giderek uzuyor.

Sektörde kira çarpanı olarak adlandırılan ve bir konutun kira geliriyle kendini
kaç yılda amorti ettiğini gösteren gösterge, Türkiye genelinde yatırımcıyı zorlayan
seviyelere işaret ediyor. Büyük şehirlerde bu sürenin 18-25 yıl bandına
kadar uzadığı görülüyor.

İstanbul-Dubai kıyası: Aynı metrekare, farklı kira gerçeği
Bu farkın, rakamlarla somutlaştığında daha net görüldüğünü söyleyen Uluslararası
Gayrimenkul Uzmanı ve AngelshineProperty Kurucusu Betül Işık, İstanbul'da merkezi
bir ilçede aylık kirası 20-30 bin TL bandında olan ortalama bir 1+1 dairenin
satış fiyatı 5-7 milyon TL seviyelerinde bulunuyor. Buna karşılık Dubai'de benzer
nitelikte, aylık kirası 6 bin-8 bin dirhem (yaklaşık 1.600-2.200 dolar) olan
1+1 bir konutun satış fiyatı ise ortalama 250 bin-350 bin dolar bandında seyrediyor.
Döviz bazında değerlendirildiğinde, Dubai'de kira gelirinin konut fiyatına
oranla daha dengeli bir geri dönüş sunduğu görülüyor. Bu durum, yatırımın
geri dönüş süresini kısaltırken, kira gelirinin sürdürülebilirliği açısından da
yatırımcıya daha öngörülebilir bir tablo sunuyor. Ortaya çıkan tablo, aynı metrekare,
benzer kira algısının yatırım maliyeti ve geri dönüş açısından pratikte
geçerli olmadığını net biçimde ortaya koyuyor. dedi.

Dubai'de denge daha öngörülebilir
Dubai'de ise tablo farklı bir seyir izliyor. Güçlü arz planlaması, yüksek işlem
hacmi ve yabancı yatırımcı dostu yapı sayesinde kira piyasası daha öngörülebilir
bir zeminde ilerliyor. Konut fiyatları ile kira gelirleri arasındaki denge, yatırımcıya
daha kısa geri dönüş süresi sunabiliyor.

Dubai'de özellikle daire segmentinde kira çarpanlarının 11-15 yıl aralığında seyretmesi,
yatırımcı açısından dikkat çekici bir fark yaratıyor. Ayrıca kira gelirlerinin
döviz bazlı olması, Türk yatırımcı için ek bir güven unsuru olarak öne
çıkıyor.

Artık yatırımcı brüt oranlara değil, net getiriye bakıyor
Dubai'de gayrimenkul alım satımı alanında faaliyet gösteren Angelshine Property
Kurucusu Betül Işık, yatırımcı davranışındaki değişimi şu sözlerle değerlendirdi:

Türkiye'de kiralar artsa bile, konutun toplam maliyeti yatırımcıyı yoruyor. Vergiler,
bakım giderleri, boş kalma riski ve belirsizlikler, kira gelirinin anlamını
zayıflatıyor. Dubai'de ise yatırımcı daha öngörülebilir bir piyasa, daha net
kurallar ve daha disiplinli bir yapı görüyor. Artık kararları brüt kira oranları
değil, net getiri belirliyor.

Kâğıt üzerinde benzer, pratikte farklı
Uzmanlara göre Türkiye ve Dubai arasındaki kira getirisi farkı, yalnızca yüzdesel
oranlarla açıklanamıyor. Kâğıt üzerinde birbirine yakın görünen brüt kira getirileri,
uygulamada ciddi şekilde ayrışıyor.

Dubai'de kira sözleşmelerinin daha net olması, tahsilat süreçlerinin düzenli işlemesi
ve piyasadaki yüksek likidite, yatırımcıya hem gelir hem de çıkış kolaylığı
sağlıyor. Türkiye'de ise yatırımcı, kira gelirinin sürekliliği konusunda daha
temkinli davranmak zorunda kalıyor.

Türk yatırımcı neden yön değiştiriyor?
TCMB ödemeler dengesi verileri, Türk yatırımcıların yurt dışı gayrimenkul alımlarında
belirgin bir artışa işaret ediyor. Uzmanlara göre bu eğilimin temelinde,
döviz bazlı gelir beklentisi, daha kısa geri dönüş süresi ve varlık çeşitlendirme
isteği yer alıyor.

Betül Işık'a göre bu yön değişimi geçici değil: Yatırımcı artık 'bugün ne kadar
kira alırım' sorusundan çok, 'bu yatırım beş yıl sonra beni nerede konumlandırır'
sorusunu soruyor. Bu açıdan bakıldığında Dubai, Türk yatırımcı için sadece
alternatif değil, yeni bir denge noktası haline geliyor.


-iDeal Haber Merkezi-
- twitter.com/iDealDataHaber // www.idealdata.com.tr -