Cushman & Wakefield | TR International'ın 2025 yılını değerlendirdiği Gayrimenkul
Pazarı Görünümü raporuna göre, ofis piyasasında yeni kiralama işlem hacminin
bir önceki yıla oranla neredeyse aynı kalarak yüzde 8 artış gerçekleştirdiği
görüldü. Birincil ofis kiraları metrekare başına 50 dolar ile rekor tazelerken,
doluluk oranları ise yüzde 90 seviyesinde sabit kalarak tarihsel zirvesini sürdürdü.
Ofis pazarında böylece dolar bazında yıllık kira artışları Levent-Etiler
bölgesinde yüzde 11.1, Esentepe-Gayrettepe-Zincirlikuyu hattında yüzde 9.4 olurken,
Maslak ve Anadolu yakasında yıllık değişim sınırlı kaldı.

Perakende sektörü yüksek maliyetlere karşı mevcut mağazalarını korumaya odaklandı.
Raporda, perakende sektörü odağında İstanbul'un ana caddelerinde birincil kiraların
artış hızı yavaşlasa da yüksek talep ve sınırlı arz nedeniyle kiraların
yılın son çeyreğinde metrekarede aylık 250 dolar ile sabit kaldığı kaydedildi.
İstiklal Caddesi'nde yaya trafiği yüzde 18, Bağdat Caddesi'nde yüzde 31 artarak
yılın en güçlü performanslarını sergilerken, Nişantaşı'ndaki yüzde 59'luk sert
düşüş dikkat çekti.

Cushman & Wakefield | TR International, 2025 yılını kapsayan ve ekonomi, ofis, perakende,
sanayi ve lojistik, konut ve öğrenci yurtları varlık sınıflarındaki gelişmeleri
incelediği 'Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 'başlıklı raporunu yayımladı.
Yüksek operasyonel maliyetlerin ve değişen kullanıcı beklentilerinin
belirleyici olduğu bu dönemde, gündemdeki gelişmeler doğrultusunda ilgili sektörlerin
vizyon ve beklentileri ortaya koyuldu.

Raporda, Türkiye'de yıl boyunca uygulanan sıkı para politikalarının enflasyon üzerinde
olumlu etkiler gösterdiği, aralık ayında enflasyonun yüzde 30.89'a gerilediği
kaydedildi. Politika faizinin yıl sonunda yüzde 38 seviyesine çekilmesiyle
birlikte finansal istikrar korunurken, Türk lirasında reel değerlenme ve CDS
priminde düşüş gözlendi. Tüketici güven endeksi yıl boyunca 80-85 bandında zayıf
seyrederken, hizmet sektörünün dirençli kaldığı, inşaat ve konut sektöründe ise
daralma yaşandığı belirtildi. Sanayi üretimi ise yılın ikinci yarısında toparlanarak
yüzde 6.5 artış kaydetti.

Ofiste birincil kira seviyeleri rekor tazeledi
Rapora göre, ofis ve perakende sektörlerinde sınırlı arz ve yüksek doluluk oranları,
kiraları zirvede tutmaya devam etti. Ofis kiralarının, metrekarede aylık 50
dolar ile bugüne kadarki en yüksek seviyesini gördüğü verilere yansıdı. Ekonominin
kontrollü biçimde dengelenmeye çalıştığı bir dönem olan 2025 yılında birincil
ofis kiraları metrekare bazında 50 dolar olarak kaydedilirken geçen yılın
aynı çeyreğine kıyasla dolar bazında yüzde 11 oranında artış gösterdi. Aynı zamanda
TL bazında ise yüzde 36 artışla metrekaresi 2 bin 108 liraya ulaşarak yıl
sonu enflasyon oranı olan yüzde 31'in üzerinde artış gösterdi. Böylece, birincil
kira seviyesi, bugüne kadarki en yüksek düzeye ulaşarak bir kez daha rekor tazeledi.
Birincil getiri oranlarının ise orta-uzun vadede sabit kalmaya devam edeceği
öngörülüyor.

İstanbul A sınıfı ofis pazarında doluluk oranlarının %90 seviyesinde seyrederek
tarihsel olarak en yüksek düzeyini bu yıl da koruması, kiraların Levent-Etiler
bölgesinde metrekarede aylık 50 dolar seviyesine ulaşarak rekor tazelemesine neden
oldu. Esentepe-Gayrettepe-Zincirlikuyu hattında ise kiralar 35 dolar, Maslak'ta
32 dolar oldu. Anadolu yakasında birincil ofis kiraları 35 dolar seviyesinde
gerçekleşirken, İzmir'de 20 dolar, Ankara'da ise 25 dolar olarak kaydedildi.
Ofis pazarında yıllık kira artışları Levent-Etiler bölgesinde yüzde 11.1,
Esentepe-Gayrettepe-Zincirlikuyu hattında yüzde 9.4 olurken, Maslak ve Anadolu yakasında
yıllık değişim sınırlı kaldı. Beş yıllık büyüme oranlarında ise Esentepe-Gayrettepe-Zincirlikuyu
bölgesi yüzde 16.9 ile öne çıkarken, Maslak'ta yüzde 14.9,
Levent-Etiler'de bu oran yüzde 13.1, olarak gerçekleşti.

Yeni kiralama işlemleri yüzde 8 artış ile neredeyse aynı kaydedildi
Raporun sonuçları, İstanbul genelinde ofis arzının, İstanbul Finans Merkezi'nin
kademeli açılışıyla 7,53 milyon metrekareye ulaştığını gösterdi. Ofis talebinin
yüksek maliyet ortamında daha seçici ve temkinli bir yapıya evrildiği görülen
2025 yılında işlem hacmi yüzde 8 artarak neredeyse geçen seneyle aynı kaydedildi.
Verilere göre, 2025 yılında gerçekleşen ofis işlemlerinin yüzde 58'i yeni kiralama
anlaşmalarından oluştu.

Doluluk oranı ise yüzde 89.66 ile geçen yılki seviyesini korudu. Raporda, talebin
özellikle hazır dekorasyonlu ve deprem yönetmeliğine uygun nitelikli ofislerde
yoğunlaştığı vurgulandı.

Caddeler değerini koruyor, markalar büyümeye odaklanıyor
Raporda, perakende sektörü odağında İstanbul'un ana caddelerinde birincil kiraların
artış hızı yavaşlasa da yüksek talep ve sınırlı arz nedeniyle kiraların yılın
son çeyreğinde metrekarede aylık 250 dolar ile sabit kaldığı kaydedildi. Verilere
göre, Aralık ayında ana caddelerde birincil kiralar, metrekarede aylık en
yüksek 250 dolar ile İstanbul'da kaydedilirken, onu 105 dolar ile Ankara ve 100
dolar ile İzmir izledi. Getiri oranları ise yılın son çeyreğinde İstanbul'da
yüzde 7, Ankara ve İzmir'de yüzde 8 oldu. Bu veriler göz önüne alındığında birincil
getiri oranlarının orta vadede sabit kalması öngörülüyor.

Rapora göre Nişantaşı'nda yaya trafiğinde görülen yüzde 59'luk sert düşüş, bölgenin
ana harcama dinamiklerini oluşturan Arap turistlerin çekilmesiyle doğrudan
ilişkilendirildi. İstiklal Caddesi yüzde 18 ve Bağdat Caddesi yüzde 31'lik trafik
artışlarıyla daha geniş tabanlı ve erişilebilir alternatifler olarak yılın kazananları
olarak öne çıktı.

2025 yılı, perakende sektöründe maliyet baskılarının öne çıktığı bir yıl olurken,
markalar büyüme yerine mevcut mağazalarını korumaya odaklandı. Bununla birlikte,
uluslararası markaların Türkiye pazarına geri dönüşleri ve yeni marka girişleri,
perakende pazarında hareketliliği artırdı. Dijital entegrasyonu ön plana
çıkaran yeni mağaza formatları yaygınlaşırken, evcil hayvan odaklı konsept mağazalar
da dikkat çekti.

Türkiye genelinde toplam alışveriş merkezi arzı 14,21 milyon metrekareye ulaştı
Raporun sonuçları, 2025 yılı boyunca perakende arzında sınırlı ve seçici bir genişleme
yaşandığını gösterirken, yıl içinde toplam dört yeni alışveriş merkezinin
açılmasıyla birlikte Terminal Kadıköy, Tersane THE MALL, Kuşadası Setur Marinas
AVM ve Tema Park AVM Niğde pazara eklendi. Buna karşılık, İstanbul Bahçeşehir'de
yer alan Prestige Mall'un operasyonlarını durdurması, artan operasyonel maliyetler
ve verimlilik baskısının pazardaki etkisini ortaya koydu. Aynı dönemde,
Ticaret Bakanlığı tarafından hayata geçirilen düzenlemeler kapsamında ortak kullanım
alanı bulunmayan projelere AVM ruhsatı verilmemesi, düşük doluluk oranına
sahip veya verimsiz AVM'lerin faaliyetlerinin askıya alınabilmesi ve AVM yönetimlerine
yıllık gelir-gider raporu sunma zorunluluğu getirilmesi, sektörde şeffaflık
ve nitelik odaklı yeni bir dönemi beraberinde getirdiği görüldü. Bu gelişmeler
sonucunda, Türkiye genelinde toplam alışveriş merkezi arzı 459 AVM ve 14,21
milyon metrekare seviyesine ulaştığı rapor sonuçlarına yansıdı.

Depo kiralamada yüksek talep, düşük arz ile fiyatı yükseltti
Yeni arzın stoklara yavaş girdiği ancak buna karşılık talebin özellikle yılın ikinci
yarısında güçlü seyrini sürdürdüğü depo kiralama işlemleri yılı yükselişle
kapattı. Raporun sonuçlarına göre, İstanbul ve çevresinde nitelikli depo kiralama
faaliyetleri 2025 yılında güçlü talep ile dikkat çekti. Yılın ilk yarısında
110 bin 950 metrekare, ikinci yarısında ise 144 bin400 metrekare işlem gerçekleşerek
toplamda 255 bin 350 metrekareye ulaşıldı. Bu rakam, bir önceki yıla göre
yüzde 7'lik artış anlamına geliyor. 2025 yılında kategori bazında ele alındığında
önemli kiralama işlemleri lojistik ve perakende sektörlerinde yoğunlaştığı
gösteren rapora göre, birincil lojistik kiralar, aralık ayında İstanbul'da metrekarede
aylık 11 dolar ve Ankara'da 6.50 dolar olarak gerçekleşti. Arzın sınırlı
kalması ve yükselen maliyetler, kira değerlerinde dolar bazında yüzde 5'lik
yıllık artışa yol açtı.

Sanayicinin yatırım talebi yavaşladı, kiralamaya yöneldi
2025 yılında artan operasyonel maliyetler ve yoğun rekabetin, özellikle orta ölçekli
sanayiciler üzerinde ciddi kârlılık baskısı yarattığı vurgulanan raporda,
zorlu piyasa koşullarının 1-2 yıl daha devam edeceği beklentisiyle yatırımlarını
ertelediği görüşüne ulaşıldı. Bu dönemde sanayi yatırımı talebinin büyük ölçüde
zayıfladığı değerlendirilen raporda, Yatırımcı ilgisi genel olarak kira geliri
güçlü, uzun vadeli ve tercihen yabancı kiracılı varlıklara yönelmektedir. Artan
üretim maliyetleri sanayicileri düşük maliyetli ülkelere iterken, lojistik
segmenti, özellikle boş ve esnek kullanım sunan tesisler, sanayiye kıyasla daha
dirençli bir talep profili sergilemektedir denildi.

Özellikle boş ve esnek kullanım sunan lojistik tesisler, sanayiye kıyasla daha dirençli
bir talep profili sergilediği belirtilen raporda yılın ikinci yarısında
Çinli şirketlerin Türkiye operasyonlarını sürdürmesinin, lojistik segmentindeki
uluslararası ilgiyi artırdığı ifade edildi.

Yurt kapasitesi artıyor ancak talebi karşılayamıyor
2024-2025 öğretim yılında kapasite artışı görülmesine karşılık Türkiye genelinde
yurt kapasitesinin talebi karşılamada yetersiz kaldığı vurgulanan raporda, bu
dönemde toplam öğrenci sayısının geçen seneye oranla yüzde 3.60 azalarak 6.8 milyon
kaydedildiği, Türkiye geneli toplam yurt kapasitesinin ise yüzde 1.47 oranında
artarak 1.4 milyona yükseldiği ifade edildi. Toplam yurt arzı içinde devlet
yurt kapasitesinin oranı yüzde 71 ile büyük oranda devlet yurtlarında yoğunlaşırken,
özel ve vakıf yurtlarının payı yüzde 29'da kaldığı hesaplandı.

İstanbul'da ise tablo daha çarpıcı olarak görüldü. Yurt sayısı 736'dan 710'a düşerken,
toplam kapasite yüzde 3.2 azalarak 161bin957 olarak kaydedildi. Rapor sonuçları,
Türkiye genelinin aksine İstanbul'da özel yurtların payının yüksek olduğunu
gösteriyor. Buna göre, özel yurtların payı yüzde 63 ile devlet yurtlarının
üzerinde olsa da yüksek kira maliyetleri ve sınırlı seçenekler öğrencilerin barınma
sorununu derinleştirdiğine dikkat çekiliyor.


-iDeal Haber Merkezi-
- twitter.com/iDealDataHaber // www.idealdata.com.tr -