Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Merkez Güncesi'nde yayımlanan bir makalede, TCMB’nin
yayımlamaya başladığı, kiralık konut piyasasındaki güncel fiyat gelişmeleri
için yeni bir gösterge sunan Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE)’nin hesaplanma
yöntemi ve sonuçları hakkında bilgi bilgi verildi.

Yazıda şöyle denildi:

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)’nin bir alt kalemi
olarak Kiracı Tarafından Ödenen Gerçek Kira Endeksini hesaplayarak kamuoyu
ile paylaşıyor. Ancak bu endeks, TÜFE metodolojisi gereği aynı konutun kira
fiyatını takip ediyor ve konutlarda kiracı değişiminin sık yaşanmaması nedeniyle
yeni kiralardaki fiyat değişimlerini gecikmeli olarak yansıtıyor. Diğer bir
ifadeyle, kiralık konutlardaki fiyat değişimleri mevcut kiracılara geç yansıdığı
için TÜİK Gerçek Kira Endeksi de kiralık konut piyasasındaki güncel fiyat gelişmelerini
gecikmeli takip ediyor. Dolayısıyla Türkiye’de, konut kira değerlerindeki
güncel değişimi doğrudan yansıtan resmî bir istatistik bulunmuyor.
Bu kapsamda Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), Konut Fiyat Endeksi (KFE)
hesaplaması için bankalardan alınan değerleme raporlarında yer alan kira değerlemelerini
kullanarak Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE) isimli, aylık frekansta yayımlanan
bir endeks oluşturdu. Kiralık konut piyasasındaki güncel kira gelişmelerini
yansıtan YKKE ve il bazında değerlemesi yapılan konutların birim kiraları,
17 Şubat 2026 tarihinde yayımlanmaya başladı.
Endeks için veri kaynağı olarak, KFE çalışmaları kapsamında temin edilen kira değerleri
kullanılıyor. Bu değerler, değerleme uzmanları tarafından belirleniyor
ve konutun ilgili dönemde hangi bedelle kiraya verilebileceğini gösteriyor. Endeksin
hesaplanmasında, kalite etkisini ayrıştırmak amacıyla hedonik regresyon yöntemi
kullanılıyor. Regresyonlar, İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflandırması
(İBBS)’na göre 13 düzey-2 bölgesi ve 6 düzey-1 bölgesi olmak üzere toplam 19 tabakada
çalıştırılıyor. Tabaka bazında elde edilen endeksler bir önceki yılın hanehalkı
sayıları ve ortalama konut değerleri ile ağırlıklandırılarak Türkiye geneli
için YKKE elde ediliyor.
Endeksteki yıllık artışların 2021 yılının son çeyreğinden itibaren hızlandığı ve
2022 yılının ikinci yarısında zirve seviyelere ulaştığı görülüyor. Takip eden
dönemde ise başta İstanbul olmak üzere üç büyük ilde de konut kiralarındaki artış
hızının yavaşladığı izleniyor. 2023 yılının ikinci çeyreğinde, Ankara’nın diğer
iki büyük ilden kayda değer ölçüde ayrışmaya başladığı ve bu ayrışmanın aynı
yılın üçüncü çeyreğinde daha da belirginleştiği gözleniyor. 2023 yılı şubat ayında
yaşanan deprem felaketinin ardından bölgenin yoğun göç almasının, söz konusu
ayrışmada önemli bir etken olduğunu değerlendiriyoruz. Para politikasında uygulanan
sıkılaşmanın etkisiyle yıllık artış oranlarının 2023 yılının son çeyreğinden
itibaren düşme eğilimine girdiği, Türkiye geneli ve üç büyük ilde YKKE yıllık
artışlarının Ocak 2026 itibarıyla yüzde 40'ın altına gerilediği görülüyor
(Grafik 1).Girişte belirttiğimiz üzere YKKE, yeni kiracıların maruz kalacağı kira
bedelleri üzerinden hesaplandığı için kiralardaki artış veya azalış yönlü değişimleri
TÜİK Gerçek Kira Endeksi’ne kıyasla daha erken yansıtıyor. Dolayısıyla
tanımı gereği YKKE, diğer ülke örneklerinde olduğu gibi TÜFE’nin alt kalemi
olan kira serisinden ayrışıyor. Nitekim, özellikle 2021 yılı sonunda YKKE’de yaşanan
hızlı artışın TÜİK Gerçek Kira Endeksi’ne yansımasının oldukça uzun zaman
aldığı görülüyor. Yansımanın gecikmesinde, pandemi dönemindeki kısıtlamaların
mevcut kiracıların taşınma sıklığını azaltmasının ve sonraki dönemde mevcut kiracılar
için kira artış oranının yüzde 25 ile sınırlanmasının etkili olduğunu değerlendiriyoruz
(Grafik 2).2023 yılı sonundan itibaren ise YKKE artış hızı belirgin
olarak gerilemeye başlıyor. YKKE’de görülen bu yavaşlama eğiliminin, 2024
yılı ikinci çeyreğinden itibaren TÜİK Gerçek Kira Endeksi’ne de yansımaya başladığını
ancak Gerçek Kira Endeksi’nin halen YKKE’nin belirgin olarak üzerinde olduğunu
görüyoruz. Ocak 2026 itibarıyla YKKE yıllık artış oranı yüzde 34,2’ye gerilemişken,
TÜİK Gerçek
Kira Endeksi yüzde 56,6 seviyesinde. Bu durum önümüzdeki dönemde, TÜFE’nin bir alt
kalemi olan Gerçek Kira Endeksi artış hızındaki düşüşün devam edeceğine işaret
ediyor.
TCMB, YKKE ile birlikte, Türkiye geneli ve yeterli sayıda verisi bulunan iller için
değerlemesi yapılan konutların birim kiralarını da çeyreklik frekansta yayımlamaya
başladı. Sonuçlara göre, 2025 yılının son çeyreğinde, 100 metrekare bir
konutun ortanca kira değeri, yaklaşık olarak Türkiye geneli için 22 bin TL, İstanbul,
Ankara ve İzmir için sırasıyla 37 bin TL, 21 bin TL ve 25 bin TL olarak
hesaplanıyor (Grafik 3).Sonuç olarak, TCMB tarafından yayımlanmaya başlanan YKKE,
yalnızca konut kira piyasasının dinamiklerini izlemek açısından değil, aynı
zamanda kira kaleminin enflasyon görünümüne dair öncü sinyaller üretmesi bakımından
da önemli bir gösterge niteliği taşıyor. Ortaya konulan gecikme bulgusu,
resmî kira enflasyonu ile güncel (rayiç) kira gelişmeleri arasındaki farkın altını
çiziyor. Bu çerçevede, güncel kiralardaki artış oranlarının resmî endekse kıyasla
daha düşük seviyelere gerilemiş olması, önümüzdeki dönemde tüketici enflasyonu
içinde önemli bir ağırlığa sahip olan kira kaleminde aşağı yönlü hareketin
devam edeceğini ima ediyor. Bu durum, TCMB’nin yılın ilk Enflasyon Raporu kapsamında
ilgili kutu çalışmasında gösterdiği yıl sonu kira enflasyonunun yüzde
30-36 aralığında olacağı öngörüsüyle uyumlu.
Bu nedenlerle, YKKE ile TÜİK Gerçek Kira Endeksi arasındaki metodolojik farklılıklar
dikkate alındığında, bu iki göstergenin birbirinin ikamesi olarak değil, enflasyonun
hem mevcut düzeyini hem de olası yönünü birlikte değerlendirmeye imkân
tanıyan birbirini tamamlayıcı iki endeks olarak ele alınması gerekiyor. Ayrıca,
yayımlanmaya başlanan birim kiralar ile konut kiralarının seviyesine ilişkin
daha somut veriler sunuluyor ve konut kiralarındaki bölgesel farklılıkların daha
iyi analiz edilmesine olanak sağlanıyor.


-iDeal Haber Merkezi-
- twitter.com/iDealDataHaber // www.idealdata.com.tr -