Türkiye'de AVM sektörüne ilişkin tartışmalar uzun süredir aynı soru etrafında şekilleniyor:
Neden artık yeni AVM yatırımı yapılmıyor?

Bu soruya verilen yanıtlar çoğu zaman talep tarafı üzerinden okunuyor. Oysa bugünkü
tabloyu doğru değerlendirmek için konuyu öncelikle yatırım matematiği üzerinden
ele almak gerekiyor. AVM yatırımı, kısa vadeli dalgalanmalardan ziyade uzun
vadeli nakit akışı, öngörülebilirlik ve sürdürülebilir değer üretimi üzerine
kurulu bir yapı gerektirir.

Bugün gelinen noktada artan inşaat maliyetleri, yüksek finansman giderleri ve operasyonel
harcamalar, yeni projelerin fizibilite çerçevesini belirgin biçimde daraltmış
durumda. Bu durum yeni AVM yatırımlarını yapılamaz olmaktan ziyade,
ekonomik rasyonalitesi daha dikkatle sorgulanan projeler haline getiriyor. Perakende
tarafında büyüme hızının sınırlanması da bu tabloyu güçlendiriyor. Talep
tamamen ortadan kalkmış değil, ancak yatırımcı açısından bu talebin yeni bir projeyi
uzun vadede taşıyacak güçte olup olmadığı artık çok daha seçici bir bakışla
değerlendiriliyor.

Bu nedenle sektör, yeni yatırımlardan çok mevcut varlıkların daha verimli yönetildiği,
dönüştürüldüğü ve güçlendirildiği bir döneme girmiş durumda. Bugün yapılmayan
yeni AVM yatırımlarını bir geri çekilme olarak değil, sermaye disiplininin
ve temkinli yatırım yaklaşımının doğal bir sonucu olarak okumak daha sağlıklı.

AVM'lerde yaratılan gelir ne kadar sürdürülebilir?
AVM sektörü açısından asıl kritik başlık, yalnızca yeni yatırım yapılmaması değil.
Bugünün temel sorusu, yaratılan gelirin ne kadar sürdürülebilir olduğu.

Son dönemde perakende tarafında özellikle bazı kategorilerde indirim kampanyalarının
ağırlığının artması, satış hacmini desteklerken karlılığı baskılayan bir durum
ortaya koyuyor. Karlılığı sınırlı kalan perakendeci ile AVM yatırımcısı arasında
sözleşmesel kira artışları ve yeni kira belirleme süreçlerinde uyuşmazlık
yaşanabiliyor.

İndirimlerle taşınan satışlar, ciro üretse dahi ciroya bağlı gelirlerin sağlıklı
ve kalıcı biçimde artmasını her zaman mümkün kılmıyor.

Öte yandan AVM'lerin enerji, bakım, güvenlik, personel ve finansman gibi sabit ve
kaçınılmaz giderleri, enflasyonun da üzerinde artmaya devam ederken, kira artışları,
sektör genelinde zorlanan perakendeciler nedeniyle çoğunlukla enflasyon
seviyesinde ya da bunun altında kalıyor.. Bu noktada esas konu, ciro üretmekten
çok, gelir maliyet dengesini uzun vadede koruyabilecek bir yapı kurabilmek haline
geliyor.

Bu tablo, AVM yatırımlarında gelir maliyet dengesinin artık daha dikkatli ve uzun
vadeli bir perspektifle yönetilmesini zorunlu kılıyor. Sürdürülebilir bir zeminin
oluşabilmesi ise gerçekçi kontrat yapıları, dengeli mağaza karması ve gelir
tarafını destekleyecek istikrarlı bir ticari performansla mümkün.

Tam da bu nedenle, AVM sektörü için yeni bir büyüme döneminden söz edilecekse, bu
büyümenin adresi yeni metrekareler değil, mevcut varlıklar olmak zorunda. Bugünün
koşullarında değer yaratmanın yolu, portföyü büyütmekten çok, portföyün derinliğini
artırmaktan geçiyor.

Mevcut AVM'lerin yenilenme sürecinde, perakendenin ofis, konaklama ve benzeri
tamamlayıcı fonksiyonlarla bir arada kurgulandığı karma konseptler, hem çekim gücünü
artıran hem de sürdürülebilir ticari yapıların oluşmasını destekleyen yeni
bir dönüşüm alanı olarak öne çıkıyor. Bu yaklaşım yalnızca fiziksel bir yenileme
meselesi değil, aynı zamanda yatırımcının sermayesini daha verimli kullanma refleksi.

Türkiye AVM sektörü bugün, büyümeyi yeni projelerle değil, aynı metrekareden daha
fazla değer üreterek tanımlamak durumunda. Benzer şekilde perakendeciler de mağaza
adedi veya metrekare büyümelerinde daha temkinli davranarak, küçülme, yeniden
konumlanma ya da mevcut alanlarda ürün gamı ve müşteri kitlesi uyumuna göre
daha karlı ve adet satışı yüksek modellere yönelmek zorunda kalıyor. Önümüzdeki
dönemi belirleyecek olan da, bu dönüşümün ne kadar doğru okunabildiği ve gelir
sürdürülebilirliğinin ne kadar sağlıklı kurulabildiği olacak.


-iDeal Haber Merkezi-
- twitter.com/iDealDataHaber // www.idealdata.com.tr -