Ekonomi
Basın Bülteni- EVA Gayrimenkul/Akyol Kentsel dönüşümde arsa payı krizini önlemenin yolu doğru değerlemeden geçiyor
Kentsel dönüşüm sürecinde değerleme ve teknik danışmanlık çalışmalarının önemine
dikkat çeken EVA Gayrimenkul Proje Değerleme ve Danışmanlık Departmanı Kıdemli
Müdürü Erdem Akyol, Deprem hiçbir kanun, zaman ve izin süresini beklemez. Bu
nedenle kentsel dönüşümde geçen her gün, kaybedilmiş zaman bilinciyle ele alınmalıdır.
Her vatandaşın en doğal hakkı olan yaşama ve barınma hakkı için belediyelerin,
bakanlıkların, meslek odalarının, üniversitelerin ve sivil toplum kuruluşlarının
aynı masa etrafında buluşması büyük önem taşıyor. dedi.
2026 yılında kentsel dönüşüm alanında hayata geçirilen düzenlemeler, depreme dirençli
kentlerin oluşturulması ve depremin sosyolojik, psikolojik ve ekonomik boyutlarda
yaratabileceği yıkıcı sonuçların gelecek nesiller tarafından yaşanmaması
açısından önemli adımlar olarak öne çıkıyor. Bu süreçte SPK lisanslı değerleme
firmalarına ve sektörde hizmet veren değerleme uzmanlarına da önemli görevler düşüyor.
Teknik Sorunlar Dönüşüm Sürecini Yavaşlatabiliyor
Merkezi ve yerel yönetimlerin kentsel dönüşümü desteklemek için attığı adımların,
kanunların, yönetmeliklerin ve düzenlemelerin önemli olduğunu belirten EVA Gayrimenkul
Proje Değerleme ve Danışmanlık Departmanı Kıdemli Müdürü Erdem Akyol,
Türkiye'de kentsel dönüşüm sürecinde sık karşılaştığımız sorunların başında,
dairelerin arsa paylarının binanın kurulduğu dönemdeki şerefiye kriterleriyle uyumsuz
olması, mevcut kullanım alanları ve kullanım fonksiyonları ile onaylı mimari
proje arasında farklılıklar bulunması ve tapu kayıtlarının eski projeyle uyuşmaması
gibi teknik sorunlar geliyor. dedi.
Kentsel dönüşüm sürecinde gerek maliklerin gerekse firmaların gayrimenkul değerleme
kuruluşlarından teknik danışmanlık almalarının büyük önem taşıdığını vurgulayan
Akyol, Sermaye Piyasası Kurulu'na tabi lisanslı değerleme uzmanları olarak
bu noktada mülklerin ve maliklerin yasal haklarının doğru tespit edilmesi, değerleme
çalışmasının bağımsız, objektif ve Uluslararası Değerleme Standartları'na
uygun şekilde raporlanması önem taşıyor. ifadelerini kullandı.
Belediye ve Tapu Kayıtları Detaylı Şekilde İnceleniyor
Dönüşüm sürecinde yapılan teknik çalışmalara ilişkin bilgi veren Akyol, Dönüşüme
konu bina veya siteye ilişkin ilgili belediyedeki imar arşiv dosyası incelenir
ve yapı ruhsatına esas onaylı mimari proje temin edilir. İlgili tapu müdürlüğünün
dijital arşivinde yer alan mimari projeler, binada kat irtifakı kurulmuşsa
ayrıca değerlendirilir. Güncel tapu kayıtlarının incelenmesiyle hak sahipliği,
varsa hisse oranları ve mevcut arsa payı bilgileri çıkarılır. dedi.
Elde edilen tüm verilerin analiz edilmesiyle maliklerin yasal durumdaki hakları
ile mevcut kullanımlarından doğan haklarının karşılaştırıldığını belirten Akyol,
dönüşüm sürecinde karşılaşılan sorunların önemli bir bölümünün bu aşamada ortaya
çıktığını ifade etti.
Yanlış Hesaplamalar Büyük Anlaşmazlıklara Dönüşebiliyor
Yıllar önce yapılan yanlış hesaplamaların bugün büyük anlaşmazlıklara dönüşebildiğine
dikkat çeken Akyol, Arsa payı hesapları ile yasal ve mevcut kullanım arasındaki
farklılıklar, dönüşüm sürecinde maliklerin karşısına önemli sorunlar olarak
çıkabiliyor. Oysa yeni yapılacak binalarda esas alınması gereken yalnızca
eski tapu kayıtları değil, gerçek kullanım alanları, onaylı mimari projeler, ortak
alan dengesi, teknik hesaplamalar ve SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarından
alınacak değerleme raporlarıdır. dedi.
2026 yılında mahkemelere en fazla taşınan konular arasında hatalı arsa payları,
ortak alanların paylaşımı, bağımsız bölüm metrekareleri ve yeni projede bağımsız
bölümlerin adil şekilde dağıtılmamasına ilişkin itirazlar yer alıyor. Özellikle
şerefiye haklarının gözetilmediği projelerde, maliklerin hak kaybı yaşadığını
düşünmesi uzlaşma sürecini zorlaştırabiliyor.
Şerefiye Haklarının Doğru Tespiti Uzlaşmayı Kolaylaştırıyor
Dönüşüme girecek bina veya sitelerde yasal ve mevcut şerefiye haklarının doğru tespit
edilmesinin uzlaşmayı kolaylaştırdığını belirten Akyol, Dönüşüm sonrası
projede malik kendi hakkının eksildiğini ya da bir başka komşusunun sebepsiz zenginleştiğini
düşünmediği zaman uzlaşma çok daha kolay sağlanıyor. Kentsel dönüşüm
projelerinde yalnızca metrekare hesabı değil, bağımsız bölümlerin konumu, kullanım
değeri, kat durumu, cephe özellikleri, ortak alan dengesi ve benzeri unsurların
da dikkate alınması gerekiyor. Bağımsız ve objektif değerleme çalışmaları,
tarafların haklarını daha net görmesini sağlarken dönüşüm sürecinde güven
ortamının oluşmasına da katkı sunuyor. dedi.
Kentsel Dönüşüm Güvenin Yeniden İnşa Edilmesidir
Kentsel dönüşüm sürecinde alınacak teknik danışmanlıkların, ileride oluşabilecek
birçok sorunun bugünden çözülmesini sağlayabileceğini belirten Akyol, şu değerlendirmede
bulundu: Kentsel dönüşüm yalnızca eski binaların yıkılıp yenilerinin
yapılması değildir. Bu süreç, maliklerin ve firmaların birbirlerine olan güveninin
yeniden inşa edilmesi, şehirlerin geleceğe hazırlanması ve çocuklarımıza
daha güvenli bir ülke bırakılmasıdır. Bugün dönüşüm süreci için atılacak her doğru
teknik danışmanlık adımı, yarın yaşanabilecek birçok sorunun önceden çözülmesini
sağlayacaktır.
-iDeal Haber Merkezi-
- twitter.com/iDealDataHaber // www.idealdata.com.tr -
dikkat çeken EVA Gayrimenkul Proje Değerleme ve Danışmanlık Departmanı Kıdemli
Müdürü Erdem Akyol, Deprem hiçbir kanun, zaman ve izin süresini beklemez. Bu
nedenle kentsel dönüşümde geçen her gün, kaybedilmiş zaman bilinciyle ele alınmalıdır.
Her vatandaşın en doğal hakkı olan yaşama ve barınma hakkı için belediyelerin,
bakanlıkların, meslek odalarının, üniversitelerin ve sivil toplum kuruluşlarının
aynı masa etrafında buluşması büyük önem taşıyor. dedi.
2026 yılında kentsel dönüşüm alanında hayata geçirilen düzenlemeler, depreme dirençli
kentlerin oluşturulması ve depremin sosyolojik, psikolojik ve ekonomik boyutlarda
yaratabileceği yıkıcı sonuçların gelecek nesiller tarafından yaşanmaması
açısından önemli adımlar olarak öne çıkıyor. Bu süreçte SPK lisanslı değerleme
firmalarına ve sektörde hizmet veren değerleme uzmanlarına da önemli görevler düşüyor.
Teknik Sorunlar Dönüşüm Sürecini Yavaşlatabiliyor
Merkezi ve yerel yönetimlerin kentsel dönüşümü desteklemek için attığı adımların,
kanunların, yönetmeliklerin ve düzenlemelerin önemli olduğunu belirten EVA Gayrimenkul
Proje Değerleme ve Danışmanlık Departmanı Kıdemli Müdürü Erdem Akyol,
Türkiye'de kentsel dönüşüm sürecinde sık karşılaştığımız sorunların başında,
dairelerin arsa paylarının binanın kurulduğu dönemdeki şerefiye kriterleriyle uyumsuz
olması, mevcut kullanım alanları ve kullanım fonksiyonları ile onaylı mimari
proje arasında farklılıklar bulunması ve tapu kayıtlarının eski projeyle uyuşmaması
gibi teknik sorunlar geliyor. dedi.
Kentsel dönüşüm sürecinde gerek maliklerin gerekse firmaların gayrimenkul değerleme
kuruluşlarından teknik danışmanlık almalarının büyük önem taşıdığını vurgulayan
Akyol, Sermaye Piyasası Kurulu'na tabi lisanslı değerleme uzmanları olarak
bu noktada mülklerin ve maliklerin yasal haklarının doğru tespit edilmesi, değerleme
çalışmasının bağımsız, objektif ve Uluslararası Değerleme Standartları'na
uygun şekilde raporlanması önem taşıyor. ifadelerini kullandı.
Belediye ve Tapu Kayıtları Detaylı Şekilde İnceleniyor
Dönüşüm sürecinde yapılan teknik çalışmalara ilişkin bilgi veren Akyol, Dönüşüme
konu bina veya siteye ilişkin ilgili belediyedeki imar arşiv dosyası incelenir
ve yapı ruhsatına esas onaylı mimari proje temin edilir. İlgili tapu müdürlüğünün
dijital arşivinde yer alan mimari projeler, binada kat irtifakı kurulmuşsa
ayrıca değerlendirilir. Güncel tapu kayıtlarının incelenmesiyle hak sahipliği,
varsa hisse oranları ve mevcut arsa payı bilgileri çıkarılır. dedi.
Elde edilen tüm verilerin analiz edilmesiyle maliklerin yasal durumdaki hakları
ile mevcut kullanımlarından doğan haklarının karşılaştırıldığını belirten Akyol,
dönüşüm sürecinde karşılaşılan sorunların önemli bir bölümünün bu aşamada ortaya
çıktığını ifade etti.
Yanlış Hesaplamalar Büyük Anlaşmazlıklara Dönüşebiliyor
Yıllar önce yapılan yanlış hesaplamaların bugün büyük anlaşmazlıklara dönüşebildiğine
dikkat çeken Akyol, Arsa payı hesapları ile yasal ve mevcut kullanım arasındaki
farklılıklar, dönüşüm sürecinde maliklerin karşısına önemli sorunlar olarak
çıkabiliyor. Oysa yeni yapılacak binalarda esas alınması gereken yalnızca
eski tapu kayıtları değil, gerçek kullanım alanları, onaylı mimari projeler, ortak
alan dengesi, teknik hesaplamalar ve SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarından
alınacak değerleme raporlarıdır. dedi.
2026 yılında mahkemelere en fazla taşınan konular arasında hatalı arsa payları,
ortak alanların paylaşımı, bağımsız bölüm metrekareleri ve yeni projede bağımsız
bölümlerin adil şekilde dağıtılmamasına ilişkin itirazlar yer alıyor. Özellikle
şerefiye haklarının gözetilmediği projelerde, maliklerin hak kaybı yaşadığını
düşünmesi uzlaşma sürecini zorlaştırabiliyor.
Şerefiye Haklarının Doğru Tespiti Uzlaşmayı Kolaylaştırıyor
Dönüşüme girecek bina veya sitelerde yasal ve mevcut şerefiye haklarının doğru tespit
edilmesinin uzlaşmayı kolaylaştırdığını belirten Akyol, Dönüşüm sonrası
projede malik kendi hakkının eksildiğini ya da bir başka komşusunun sebepsiz zenginleştiğini
düşünmediği zaman uzlaşma çok daha kolay sağlanıyor. Kentsel dönüşüm
projelerinde yalnızca metrekare hesabı değil, bağımsız bölümlerin konumu, kullanım
değeri, kat durumu, cephe özellikleri, ortak alan dengesi ve benzeri unsurların
da dikkate alınması gerekiyor. Bağımsız ve objektif değerleme çalışmaları,
tarafların haklarını daha net görmesini sağlarken dönüşüm sürecinde güven
ortamının oluşmasına da katkı sunuyor. dedi.
Kentsel Dönüşüm Güvenin Yeniden İnşa Edilmesidir
Kentsel dönüşüm sürecinde alınacak teknik danışmanlıkların, ileride oluşabilecek
birçok sorunun bugünden çözülmesini sağlayabileceğini belirten Akyol, şu değerlendirmede
bulundu: Kentsel dönüşüm yalnızca eski binaların yıkılıp yenilerinin
yapılması değildir. Bu süreç, maliklerin ve firmaların birbirlerine olan güveninin
yeniden inşa edilmesi, şehirlerin geleceğe hazırlanması ve çocuklarımıza
daha güvenli bir ülke bırakılmasıdır. Bugün dönüşüm süreci için atılacak her doğru
teknik danışmanlık adımı, yarın yaşanabilecek birçok sorunun önceden çözülmesini
sağlayacaktır.
-iDeal Haber Merkezi-
- twitter.com/iDealDataHaber // www.idealdata.com.tr -