Türkiye ekonomisinde ve illerin kalkınmasında önemli bir rol üstlenen organize sanayi
bölgeleri (OSB) hakkında kapsamlı bir araştırmaya imza atan TSKB Gayrimenkul
Değerleme A.Ş., 2026 yılı verilerine dayanan çalışmasında OSB'lerde kira ve
arsa değer artışlarının enflasyonun altında seyrettiğini, buna karşın doluluk
oranlarının yüksek seviyesini koruduğunu ortaya koydu. Türkiye genelinde OSB'lerde
yıllık ortalama kira artışı %26,3 olurken, arsa değer artışı %25 seviyesinde
gerçekleşti. Doluluk oranı ise %97'ye ulaştı.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., organize sanayi bölgeleri (OSB) özelindeki kapsamlı
araştırmalarına 2026 yılında da devam etti. Türkiye ekonomisi ve kent gelişiminde
yönlendirici bir rol üstlenen, birçok firmaya ev sahipliği yapan OSB'leri
inceleyen şirket, 18 ilde yer alan 31 organize sanayi bölgesini detaylı şekilde
analiz etti.
Çalışmada, sanayi yapılarında talebin büyük ölçüde lojistik avantajlara göre şekillendiği
görülürken, lojistik açıdan güçlü bölgelerde depolama alanlarına yönelik
yüksek talebin değerleri artırıcı etkisi olduğu tespit edildi. OSB'lerde tamamen
veya kısmen bedelsiz arsa tahsisine yönelik desteklerin 2029 yılına kadar
uzatılması da talep üzerinde etkisini sürdürdü.
Sanayi yapılarında artan maliyetlerin üretim üzerinde sınırlayıcı etkisi bulunurken,
kira değerlerini yukarı yönlü etkilediği ve bu durumun yatırımın geri dönüş
süresinin kısalmasına katkı sağladığı gözlemlendi.
İl bazlı değerlendirmelere bakıldığında, Marmara Bölgesi'nde İstanbul, Kocaeli,
Bursa ve Sakarya gibi oturmuş sanayi merkezlerinde dengeli arz-talep yapısının
etkisiyle kira artışlarının daha kontrollü seyrettiği görülürken, Samsun, Afyonkarahisar
ve Kayseri gibi illerde arzın sınırlı kalmasının etkisiyle kira artışlarının
diğer bölgelere kıyasla daha yüksek gerçekleştiği gözlemlendi.
Arsa değer artışlarında ise Sakarya, Samsun, Afyonkarahisar, Denizli ve Ankara öne
çıkarken, bu artışların temelinde yeni yatırım girişlerinin etkili olduğu tespit
edildi. Buna karşılık Malatya, Gaziantep ve Adana'da hem kira hem arsa değer
artışlarının sınırlı kalması, talebin daha zayıf seyrettiğine işaret etti.
Doluluk oranları incelendiğinde, Kocaeli, Tekirdağ ve Bursa gibi sanayi yoğun bölgelerde
artışların dikkat çektiği görülürken, İstanbul, Sakarya ve Ankara gibi
doluluk oranı halihazırda yüksek olan illerde artışın sınırlı kaldığı gözlemlendi.
Öte yandan, Malatya ve İzmir Kemalpaşa gibi bölgelerde doluluk oranlarının
görece daha düşük seviyelerde kalması, bu bölgelerde arzın henüz tam olarak dolmadığını
ortaya koydu.
Makbule Yönel Maya: OSB'lerde dengelenme süreci devam ediyor
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, OSB'lere yönelik
değerlendirmesinde şu ifadeleri kullandı:
Sanayi yapılarına olan talebin güçlü seyrini koruduğunu, ancak son iki yılda değer
artışlarının daha dengeli bir patikaya oturduğunu görüyoruz. Kira ve arsa değer
artışlarının enflasyonun altında gerçekleşmesi, piyasanın daha sürdürülebilir
bir dengeye doğru ilerlediğine işaret ediyor. Doluluk oranlarının birçok bölgede
üst seviyelere ulaşması, organize sanayi bölgelerine olan talebin devam ettiğini
ortaya koyarken, yeni sanayi alanı üretiminin önemini artırıyor. Özellikle
lojistik avantajı yüksek bölgelerde depolama ve sanayi alanlarına yönelik talebin
güçlü kalmaya devam edeceğini öngörüyoruz.
Yatırımcı perspektifinden bakıldığında ise geri dönüş sürelerinin 16-17 yıl bandında
dengelenmesi, OSB'lerin cazibesini koruduğunu ve uzun vadeli yatırım açısından
önemini sürdürdüğünü gösteriyor.
Kira artışında ivme kaybı dikkat çekti
Son iki yıllık verilere göre kira değerlerindeki artışın enflasyon oranının altında
seyrettiği görüldü. Geçtiğimiz yıl %36 seviyesinde olan yıllık ortalama kira
artışı bu yıl 10 puan geriledi ve %26,3 olarak kaydedildi.
Arsa fiyatlarının yükseldiği dönemde maliyet baskıları nedeniyle yeni inşaat
faaliyetlerinin yavaşlaması arzı sınırlarken, Samsun, Afyonkarahisar ve Kayseri gibi
illerde kira artışlarının diğer bölgelere kıyasla daha yüksek gerçekleşmesine
neden oldu.
Bölgesel bazda incelendiğinde, Marmara Bölgesi'nde dengeli arz-talep yapısının kira
artışlarını kontrollü seviyede tuttuğu, Ege Bölgesi'nde ise sektör çeşitliliği
sayesinde daha istikrarlı bir seyir izlendiği görüldü. İç Anadolu ve benzeri
bölgelerde ise daha sınırlı talep yapısı kira artışlarının görece düşük kalmasına
yol açtı.
Geri dönüş süresi 13,7 ve 19,5 yıl aralığında hesaplandı
Marmara Bölgesi'nde güçlü ve oturmuş talep yapısının etkisiyle geri dönüş süreleri
daha kısa seyretti.
Dengeli bir yatırım ortamı açısından kira artışlarının arsa değer artışını aşması
beklenirken, Afyonkarahisar, Eskişehir gibi arsa fiyatlarının daha hızlı artması
geri dönüş sürelerini 18-19 yıl mertebesine çıkarmaktadır.
Büyükşehirlerde yüksek doluluk oranı ve sürekli üretim talebi geri dönüş sürelerini
daha stabil tutarken, gelişim sürecindeki şehirlerde yatırım hareketliliği
geri dönüş sürelerinde daha belirgin değişimlere yol açtı.
Arsa değer artışı %25 seviyesinde gerçekleşti
OSB'lerde yıllık ortalama arsa değer artışı %25 olarak hesaplandı. Sakarya, Samsun,
Afyonkarahisar, Denizli ve Ankara'da arsa değer artışlarının enflasyonun üzerinde
gerçekleşmesinde yeni yatırımların etkili olduğu görüldü.
Artan maliyetler nedeniyle yapı izinlerinde yaşanan gerileme arzı sınırlarken, bazı
bölgelerde arsa fiyatlarının yükselmesine neden oldu. Buna karşın genel ortalamada
artışların enflasyonun altında kaldığı tespit edildi.
Malatya, Gaziantep ve Adana'da hem arsa hem kira artışlarının sınırlı kalması talebin
görece zayıf seyrettiğine işaret ederken, Kayseri'de arsa değer artışının
düşük kalmasına rağmen kira artışlarının yüksek olması mevcut stok üzerindeki
talep baskısını ortaya koydu.
Doluluk oranı %97 ile yüksek seviyesini korudu
Türkiye genelinde OSB'lerde doluluk oranlarının yüksek seviyelerde seyrettiği ve
birçok bölgede %100'e ulaştığı görüldü. Bu durum, sanayi alanlarına yönelik talebin
güçlü şekilde devam ettiğini ve mevcut stokun büyük ölçüde dolu olduğunu
ortaya koydu.
Kocaeli, Tekirdağ ve Bursa gibi sanayi yoğun bölgelerde doluluk oranlarında artış
gözlemlenirken, İstanbul, Sakarya ve Ankara gibi oturmuş bölgelerde zaten yüksek
olan doluluk oranlarının artış potansiyelinin sınırlı kaldığı dikkat çekti.
Malatya ve İzmir Kemalpaşa gibi bazı bölgelerde ise doluluk oranlarının görece daha
düşük seviyelerde kalması, bu bölgelerde arzın mevcut olduğunu ve talebin daha
sınırlı seyrettiğini gösterdi.
Doluluk oranlarının birçok bölgede üst sınıra ulaşması, yeni sanayi alanı üretiminin
önemini artırırken, talebin mevcut alanlar üzerinde yoğunlaştığını ortaya koydu.
YILLIK KİRA DEĞER ARTIŞI
OSB'lerde Yıllık Ortalama Kira Artışı
İstanbul 25%
Kocaeli 28%
Bursa 25%
Sakarya 25%
Tekirdağ 20%
Samsun 38%
İzmir 25%
Antalya 28%
Afyonkarahisar 38%
Denizli 35%
Manisa 25%
Ankara 32%
Kayseri 38%
Konya 16%
Eskişehir 10%
Malatya 28%
Gaziantep 18%
Adana 22%
GERİ DÖNÜŞ SÜRELERİ
OSB'lerde Ortalama Geri Dönüş Süresi
İstanbul 16,00
Kocaeli 13,75
Bursa 14,50
Sakarya 14,00
Tekirdağ 16,00
Samsun 16,00
İzmir 18,00
Antalya 17,50
Afyonkarahisar 18,75
Denizli 19,50
Manisa 18,00
Ankara 17,00
Kayseri 16,75
Konya 18,00
Eskişehir 19,00
Malatya 15,50
Gaziantep 17,50
Adana 16,50
YILLIK ARSA DEĞER ARTIŞI
OSB'lerde Yıllık Ortalama Arsa Değer Artışı
İstanbul 21%
Kocaeli 19%
Bursa 28%
Sakarya 35%
Tekirdağ 21%
Samsun 44%
İzmir 23%
Antalya 22%
Afyonkarahisar 47%
Denizli 30%
Manisa 23%
Ankara 30%
Kayseri 15%
Konya 15%
Eskişehir 13%
Malatya 28%
Gaziantep 25%
Adana 15%
-iDeal Haber Merkezi-
- twitter.com/iDealDataHaber // www.idealdata.com.tr -
